De stijging van het aantal verkopen was in Brussel minder uitgesproken dan in de twee andere gewesten. Voor huizen was Sint-Pieters-Woluwe de duurste gemeente, Molenbeek de goedkoopste. Appartementen: Sint-Pieters-Woluwe was de duurste gemeente in 2025, Anderlecht de goedkoopste.
Appartementen: Molenbeek is de favoriete gemeente van 18- tot 25-jarigen,
Watermaal-Bosvoorde van senioren. Sint-Gillis (huizen en appartementen) favoriete gemeente van alleenstaanden, Watermaal-Bosvoorde (appartementen) en Vorst (huizen) favoriete gemeenten van koppels.
Meer verkopen in 2025
Fednot heeft alle verkopen die in 2025 in ons land werden afgesloten geanalyseerd. Daaruit blijkt dat er vorig jaar +14,2% meer verkopen waren dan in 2024. Dat na enkele moeilijke jaren op onze vastgoedmarkt: zo daalde het aantal verkopen in 2023 nog met -15% in vergelijking met 2022. In 2024 bleef het aantal verkopen zo goed als stabiel.
Notaris Stijn Joye, woordvoerder van Notaris.be.“De stijging van het aantal verkopen was in 2025 minder uitgesproken in Brussel (+7,1%) dan in Wallonië (+16,7%) en Vlaanderen (+14,1%). De verlaagde belastingtarieven van 3% in Wallonië en 2% in Vlaanderen voor starters hebben waarschijnlijk sommige kandidaat-kopers ertoe aangezet om in die regio’s te kopen en minder in Brussel. Het feit dat er nog steeds geen Brusselse regering is, zal hier zeker een factor in zijn. Deze onzekerheid is ook niet bevorderlijk voor een positieve dynamiek bij investeerders. Het ontbreken van een regering verhindert ook het verkrijgen van renovatiepremies, terwijl de EPC-labels steeds belangrijker worden.”
Mediaanprijs van een huis in Brussel: € 510.000 (+2% ten opzichte van 2024)
Huizen in België zijn in 2025 duurder geworden. De mediaanprijs klokte af op € 315.000, een stijging van +6,8% (€ 295.000 in 2024). In Brussel was de stijging minder groot: de mediaanprijs van een huis in Brussel steeg van € 500.000 in 2024 tot € 510.000 een jaar later (+2%).
Notaris Stijn Joye: “In vijf jaar tijd is de mediaanprijs van Brusselse huizen gestegen van € 460.000 naar € 510.000, wat neerkomt op een waardestijging van +10,9%. In de praktijk hebben we het gevoel dat oude woningen momenteel een stagnatie kennen als gevolg van de energiebeperkingen. De banken stellen tegenwoordig algemene eisen, waardoor kopers gedwongen worden om ofwel de energetische renovatie van het pand te budgetteren, ofwel zich rechtstreeks te richten op panden met een goed energieniveau, die per definitie duurder zijn.”
Met een mediaanprijs van € 510.000 staat Brussel op de eerste plaats, ver voor de mediaanprijs in Vlaams- en Waals-Brabant: € 400.000.
Huizen: mediaanprijzen in de verschillende gemeenten
Net zoals op andere locaties, is de ene wijk van een bepaalde gemeente niet vergelijkbaar met een andere wijk. Tussen gemeenten onderling zijn er ook verschillen.
Notaris Stijn Joye: “In Vorst werd de sterkste stijging van de 19 Brusselse gemeenten over vijf jaar genoteerd: +25,8% tot een mediaanprijs van 553.500 euro, met een lichte stijging tussen 2024 en 2025 (+3,5%)”.
Molenbeek blijft de goedkoopste gemeente van Brussel voor wie een huis wil kopen. Sint-Pieters-Woluwe is dan weer de duurste gemeente, met een mediaanprijs van € 746.500 (+9,8% in 2025 ten opzichte van 2021).
Opmerkelijk is dat in vijf jaar tijd slechts één Brusselse gemeente een daling van de mediaanhuizenprijs heeft gekend: Elsene, met -5,1% (€ 700.000). Twee andere aangrenzende gemeenten – Oudergem en Etterbeek – kenden een stagnatie van de mediaanhuizenprijzen: 0% in vijf jaar tijd. Rekening houdende met de inflatie kunnen we stellen dat deze huizen in waarde zijn gedaald.
Mediaanprijs van een appartement in Brussel: € 265.000 (+3,3% ten opzichte van 2024)
In 2025 is de mediaanprijs van een appartement in België licht gestegen: +2%, van € 245.000 in 2024 naar € 250.000 in 2025. De mediaanprijs van een appartement in Brussel is iets sterker gestegen: +3,3% (of € +8.500), van € 256.500 in 2024 tot € 265.000 in 2025.
Notaris Stijn Joye: “Appartementen in Brussel vertegenwoordigen 70,3% van de vastgoedmarkt (noot van de redactie: exclusief grond, garages, enz.). Dat is veruit het grootste aandeel van de drie gewesten, aangezien de percentages in Vlaanderen (32,7% appartementen) en Wallonië (21,5% appartementen) bijna omgekeerd zijn. Toch zijn de Brusselse appartementen niet de duurste van België. Vlaams-Brabant (mediaanprijs van € 287.000) en Oost-Vlaanderen (€ 270.000) staan op de eerste twee plaatsen van het podium. De mediaanprijs van een appartement in Brussel is € 100.000 duurder dan de mediaanprijs in de goedkoopste provincie van België: Henegouwen (€ 165.000).”
Mediaanprijs van een appartement in de verschillende Brusselse gemeenten
Notaris Stijn Joye: “In Sint-Pieters-Woluwe staan de duurste appartementen van Brussel: met een mediaanprijs van € 360.001. Hiermee is de gemeente duurder geworden dan Elsene, als gevolg van een stijging van de mediaanprijs van de appartementen van +4,3% tussen 2024 en 2025. Elsene kende dan weer een lichte daling in 2025 (-1,4%), maar over vijf jaar genomen is er een stijging van +11,3%. Overigens zijn de mediaanprijzen in vijf jaar tijd in alle 19 Brusselse gemeenten gestegen. Van +1,66% in Ukkel tot +18,4% in Koekelberg.”
Op een jaar tijd zijn de stijgingen over het algemeen minder uitgesproken. Sint-Joost-ten-Node is een uitzondering met een mediaanprijs voor appartementen die is gestegen van € 199.500 in 2024 naar € 230.000 in 2025 (+15,3%). In dezelfde periode daalde de mediaanprijs van appartementen in Vorst van € 289.500 naar € 280.000 (-3,3%), de sterkste daling op de markt.
Gemiddelde leeftijd van kopers in Brussel
De gemiddelde leeftijd van kopers in Brussel ligt iets hoger dan het nationale gemiddelde: 39,8 jaar in de hoofdstad tegenover 39,2 jaar voor het hele land. Voor appartementen zijn het vooral 26- tot 30-jarigen (21%) die het actiefst zijn. Voor huizen is de grootste leeftijdsgroep ouder: 36-40-jarigen hebben een aandeel van 23%.
Notaris Stijn Joye: “65-plussers zijn niet zo actief op de Brusselse vastgoedmarkt. Slechts 1% koopt er een huis en 4% een appartement. Maar ze hebben wel de grootste koopkracht, met huizen met een mediaanprijs van € 550.000 (dezelfde prijs als voor 41-45-jarigen) en voor appartementen € 310.000. Jongeren van 18 tot 30 jaar kopen logischerwijs de goedkoopste woningen op de markt.”
Waar vestigen jongeren en senioren zich?
Jongeren (18-30 jaar) die besluiten een appartement te kopen, kiezen voor goedkopere gemeenten: 35% in Sint-Joost-ten-Node en 34% in Sint-Jans-Molenbeek. Sint-Pieters-Woluwe (17%) en Ukkel (21%) zijn de minst populaire Brusselse gemeenten bij 18-30-jarigen.
Notaris Stijn Joye: “In Brussel springt Schaarbeek eruit bij jonge kopers (18-30 jaar) die besluiten om doorgaans hun eerste huis is te kopen: 18% kiest voor de gemeente Schaarbeek. De huizen in Brussel-Stad (met zijn voetgangerszone, bars en aantrekkelijke prijzen) en die in Molenbeek (de goedkoopste huizen van de hoofdstad) werden voor 17% gekocht door 18- tot 30-jarigen. De 36- tot 40-jarigen, de meest actieve leeftijdsgroep voor huizen in Brussel, zijn zeer actief in Vorst (33%), Ganshoren (27%) en Evere (27%).
Waar vestigen alleenstaanden en koppels zich?
In Sint-Gillis werd 71,1% van de appartementen gekocht door alleenstaanden*, het hoogste percentage voor dit type woningen in de 19 Brusselse gemeenten. In Sint-Pieters-Woluwe daarentegen is 51,8% alleenstaand: deze gemeente heeft het laagste percentage in Brussel voor solo-aankopen van appartementen.
Notaris Stijn Joye: “Wat ook opvallend is, is dat in de loop der jaren in de overgrote meerderheid van de gemeenten het percentage solo-aankopen van appartementen blijft stijgen. Dit is een reactie op een maatschappelijke evolutie, waarbij steeds meer alleenstaande moeders en vaders appartementen kopen, die vaak goedkoper zijn dan huizen. Daarnaast is er een toenemende bereidheid onder burgers om te investeren. En dan zijn er nog de jongeren die niet langer jarenlang huur willen betalen en eerst een appeltje voor de dorst willen opbouwen voordat ze een gezin stichten.”
Gezien de prijzen in Brussel zijn het vooral koppels* die zich een huis in Brussel kunnen veroorloven, terwijl alleenstaanden een minderheid vormen op deze markt. Ook hier springt Sint-Gillis eruit wat betreft huizen die door alleenstaanden worden gekocht: 36,5%.
Koppels richten zich op Vorst, waar ze in 2025 86,2% van de huizen hebben gekocht. Wat appartementen betreft, zijn er veel koppels in Watermaal-Bosvoorde (44%).
*In deze analyse spreken we van alleenstaanden wanneer één persoon een woning kocht, waarbij we geen rekening houden met diens burgerlijke staat (huwelijk, wettelijke of feitelijke samenwoning). Wanneer er twee kopers waren, beschouwen we hen als koppel, zonder te weten of ze getrouwd zijn of samenwonen, uit dezelfde familie komen of gewoon vrienden zijn.
Waar kopen de Brusselaars in de hoofdstad?
Oudergem is bij hen het populairst: 95,1% van de huizen die in 2025 in deze gemeente werden verkocht, werden gekocht door burgers die al in Brussel woonden. Elsene daarentegen trekt eerder kopers van buiten de hoofdstad aan, aangezien 20,1% van de kopers van huizen in deze gemeente van buiten Brussel komt.
Notaris Stijn Joye: “Voor appartementen is het opnieuw Vorst dat zich onderscheidt met een aankooppercentage van 88,1% door Brusselaars, net voor buurgemeente Sint-Gillis met 87,6% Brusselaars. De appartementen in Sint-Pieters-Woluwe trekken 28,4% kopers van buiten de hoofdstad aan.”
In 2025 werden in Brussel-Stad de meeste appartementen verkocht, met 14,1% van de verkopen, terwijl de kleine gemeente Watermaal-Bosvoorde vorig jaar slechts 1,3% van het verkoopvolume van Brusselse appartementen vertegenwoordigde.
In Ukkel – met 12,6% van deze markt – werden in 2025 de meeste huizen in Brussel verkocht. De markt voor Brusselse huizen is daarentegen bijzonder klein in Sint-Joost-ten-Node, dat slechts 1,1% van de totale markt vertegenwoordigt.
Welke gemeenten zijn het meest homogeen en welke het meest heterogeen?
In de stad Brussel, op basis van de mediaanprijzen van appartementen, is Sint-Pieters-Woluwe de meest heterogene gemeente, met prijzen die variëren tussen € 280.000 en € 490.000, een verschil van € 210.000, terwijl dat verschil in Sint-Agatha-Berchem, de meest homogene gemeente van de hoofdstad wat appartementen betreft, slechts € 65.500 bedraagt.
Voor huizen is Ganshoren de meest homogene gemeente (verschil van € 85.000), terwijl in Ukkel de prijzen het meest uiteenlopen, tussen € 472.500 en € 909.000 (verschil van € 436.500).